Minggu, 05 Juni 2011

ANALISIS PENENTUAN HARGA JUAL RUMAH TIPE 36 PADA PERUMAHAN VILLA SAMARINDA BARU, SAMARINDA KALIMANTAN TIMUR

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Penentuan harga jual produk atau jasa merupakan salah satu jenis pengambilan keputusan manajemen yang penting. Bagi manajemen, penentuan harga jual produk atau jasa bukan hanya merupakan kebijaksanaan di bidang pemasaran atau bidang keuangan, melainkan merupakan kebijakan yang berkaitan dengan seluruh aspek kegiatan perusahaan. Harga jual produk atau jasa, selain mempengaruhi volume penjualan atau jumlah pembeli produk atau jasa tersebut, juga akan mempengaruhi jumlah pendapatan perusahaan.

Suatu jenis produk atau jasa yang dihasilkan oleh banyak perusahaan, barangkali dalam penentuan harga jualnya relatif tidak banyak dijumpai masalah. Dalam keadaan tersebut, pada umumnya masing-masing perusahaan tidak dapat secara langsung mempengaruhi tinggi-rendahnya harga jual produk atau jasa yang dihasilkannya. Harga jual lebih banyak ditentukan oleh kekuatan antara permintaan dan penawaran produk atau jasa tersebut di pasaran. Bagi perusahaan yang secara langsung dapat mempengaruhi harga jual produk atau jasa, perusahaan akan dihadapkan pada masalah bagaimana menentukan harga jual produk atau jasa yang dihasilkannya. Dalam jangka panjang harga jual produk atau jasa yang ditetapkan harus mampu menutup semua biaya perusahaan dan menghasilkan laba bagi perusahaan. Faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan harga jual produk atau jasa adalah harga jual produk saingan dan kondisi perekonomian pada umumnya. Harga jual yang terbaik adalah yang dapat memaksimumkan laba perusahaan. Maksimalisasi laba terjadi pada saat perbedaan antara pendapatan total dengan biaya total dalam jumlah yang paling besar. Satu satunya faktor yang memiliki kepastian relatif tinggi yang berpengaruh dalam penentuan harga jual adalah biaya. Biaya memberikan informasi batas bawah suatu harga jual harus ditentukan. Di bawah biaya penuh produk atau jasa, harga jual akan mengakibatkan kerugian bagi perusahaan. Kerugian yang timbul akibat harga jual di bawah biaya produk atau jasa, dalam jangka waktu tertentu akan mengakibatkan perusahaan akan berhenti beroperasi atau akan mengganggu pertumbuhan perusahaan untuk menghindari kerugian. Dengan demikian, adalah merupakan tanggung jawab manajer penentu harga jual, untuk menetapkan harga jual produk atau jasa yang dapat memberikan perlindungan bagi perusahaan dari kemungkinan kerugian.

Cost plus pricing atau penentuan harga jual normal merupakan penentuan harga jual dengan cara menambahkan laba yang diharapkan di atas biaya penuh masa yang akan datang untuk memproduksi dan memasarkan produk. Ada tiga konsep yang dapat digunakan untuk penentuan harga jual dengan pendekatan “Cost-plus” tersebut, yaitu: (1) biaya total (total cost), (2) biaya product (product cost) dan (3) biaya variabel (variabel cost). Metode penetapan harga ini adalah metode yang paling sederhana di mana penjual atau produsen menetapkan harga jual untuk satu barang yang besarnya sama dengan jumlah biaya per unit ditambah dengan suatu jumlah untuk laba yang diinginkan (margin) pada tiap-tiap unit tersebut. Kelebihan dari metode ini dibandingkan dengan metode penetapan harga yang lain adalah :

1. Cost plus pricing tidak begitu membutuhkan informasi dan data yang akurat ketimbang metode konvensional yang mensyaratkan MR = MC.

2. Metode ini relatif sederhana dan mudah untuk digunakan.

3. Cost plus pricing biasanya menghasilkan tingkat laba yang relatif stabil, sementara itu biaya tidak mengalami perubahan yang begitu besar.

4. Cost plus pricing memberikan justifikasi terhadap keunikan harga jual produk pada saat terjadi kenaikan biaya.

PT. MITRA USAHA KALTIM merupakan salah satu perusahaan yang bergerak dalam bisnis perumahan. Perusahaan ini merupakan Developer (contractor dan supplyer) dari perumahan Villa Samarinda Baru. PT. MITRA USAHA KALTIM membangun sendiri perumahan yang mereka dirikan. Perumahan Villa Samarinda Baru merupakan lanjutan dari pembangunan Perumahan Rapak Dalam Sejahtera. Perumahan ini terletak di Jl. KH. Harun Nafsi, kelurahan Baqa, Samarinda seberang. PT. MITRA USAHA KALTIM telah membangun sebanyak 42 unit rumah yang telah ditinggali. PT. MITRA USAHA KALTIM, memiliki berbagai jenis atau tipe rumah, yaitu tipe 36 dengan luas tanah 150 m2, tipe 54 dengan luas tanah 165 m2, tipe 72 dengan luas tanah 204 m2 dan tipe 168 dengan luas tanah 300 m2. Penentuan harga jual pada perusahaan ini yaitu dengan menghitung keseluruhan biaya yang dikeluarkan kemudian menambahkan taksiran laba sekitar 10% hingga 15%. Untuk tipe 36 perusahaan menetapkan taksiran laba sebesar 11,5%.

Dari uraian di atas maka dapat diambil kesimpulan bahwa penentuan harga jual sangat penting bagi perusahaan dalam memberikan perlindungan dari kemungkinan kerugian yang akan mengganggu pertumbuhan perusahaan. Persamaan penetapan harga jual oleh perusahaan dengan harga jual Cost Plus Pricing adalah menggunakan mark up sebagai penentuan laba yang diinginkan. Perusahaan menghitung jumlah biaya yang digunakan dalam pembangunan rumah tipe 36, biaya-biaya tersebut terdiri dari: biaya bahan baku, biaya overhead pabrik dan biaya tenaga kerja langsung. Kemudian ditambahkan dengan biaya pemasaran dan biaya administrasi penjualan. Seluruh biaya tersebut kemudian di mark up oleh perusahaan sebesar 10% -15%, hasil dari Mark Up tersebut merupakan jumlah laba yang diinginkan oleh perusahaan.

Sedangkan dalam penentuan harga jual Cost Plus Pricing, mark up ditentukan dengan menggunakan Return On Investment (ROI). Kelebihan dari Return On Investment adalah:

1. Data yang digunakan dapat diambil dari laporan keuangan perusahaan yang telah tersedia.

2. Pendapatan selama masa investasi diperhitungkan.

Jumlah laba yang diperoleh merupakan indikator keberhasilan bagi perusahaan yang orientasinya mencari laba. Tujuan perusahaan menetapkan jumlah laba yang besar untuk setiap produk yang dihasilkan adalah:

1. Untuk berjaga-jaga terhadap kekeliruan di dalam penetapan harga.

2. Untuk mempertinggi citra produk.

3. Untuk mencapai keuntungan per kesatuan produk yang tinggi.

Selanjutnya, yang menjadi fokus pembahasan penulisan adalah keputusan penentuan harga jual rumah tipe 36 dengan metode penentuan harga jual normal (Cost-Plus Pricing) berdasarkan konsep biaya total (Total Cost) pada PT. MITRA USAHA KALTIM.

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang PT. MITRA USAHA KALTIM, Samarinda, Kalimantan Timur yang merupakan salah satu perusahaan yang bergerak di bidang kontraktor, dengan memfokuskan pada proyek perumahan yang telah mereka bangun yaitu Perumahan Villa Samarinda Baru, maka dalam hal ini dapat diambil rumusan masalah : “Apakah harga jual rumah tipe 36 dengan metode Cost-Plus Pricing berdasarkan konsep biaya total (Total Cost) lebih rendah atau lebih tinggi dari pada harga jual yang diterapkan oleh perusahaan ?

C. Tujuan Penulisan

Adapun tujuan penulisan ini adalah untuk mengetahui dan menganalisis besarnya harga jual rumah tipe 36 yang ditetapkan oleh perusahaan dengan harga jual yang dihitung menurut metode Cost Plus Pricing.

D. Kegunaan Penulisan

Kegunaan dari penulisan ini adalah sebagai bahan informasi bagi pihak manajemen PT. MITRA USAHA KALTIM dalam pengambilan keputusan penentuan harga jual rumah tipe 36”.

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar